Krajowa Administracja Skarbowa rozpoczęła wykorzystywanie danych pozyskanych od operatorów platform cyfrowych do prowadzenia analiz oraz typowania podmiotów do czynności sprawdzających (o analizie pozyskanych danych informowały branżowe portale np. tutaj Portal Warszawa Pigułce: Trwają gigantyczne kontrole urzędów skarbowych. Fiskus wysyła wezwania do nawet 300 000 osób. Wśród właścicieli lokali coraz częściej pojawiają się pytania o to, jak w praktyce mogą wyglądać ewentualne kontrole urzędu skarbowego DAC7 wobec osób wynajmujących mieszkania przez serwisy takie jak Booking czy Airbnb. Warto zachować spokój: sama obecność w raporcie nie oznacza automatycznie zaległości podatkowych, o ile dotychczasowe przychody były ewidencjonowane prawidłowo.

Kiedy i w jakim zakresie mogą pojawić się kontrole urzędu skarbowego DAC7?

Dyrektywa DAC7 nałożyła na pośredników internetowych obowiązek corocznego raportowania danych o transakcjach realizowanych za pośrednictwem ich serwisów. W przypadku nieruchomości operatorzy przekazują organom podatkowym szczegółowe zestawienia obejmujące m.in. adres nieruchomości, liczbę zrealizowanych rezerwacji, numery rachunków bankowych oraz łączną wysokość wypłaconego wynagrodzenia.

Dla organów KAS dane te stanowią materiał porównawczy. Jeśli informacje przesłane przez serwis znacząco odbiegają od kwot wykazanych w zeznaniach rocznych (np. PIT-28) lub gdy dana nieruchomość nie została w ogóle zgłoszona do opodatkowania, urząd może wszcząć czynności sprawdzające z prośbą o wyjaśnienie rozbieżności.

DAC7 to nie nowy podatek – co raportowanie oznacza dla gospodarza?

W dyskusjach medialnych często mylnie utożsamia się wdrożenie dyrektywy z nałożeniem nowych danin. Ministerstwo Finansów wielokrotnie podkreślało, że DAC7 jest wyłącznie systemem wymiany informacji pomiędzy platformami a administracją skarbową, a nie nowym podatkiem od najmu.

Najem prywatny a działalność – co weryfikują kontrole urzędu skarbowego DAC7?

W praktyce księgowo – podatkowej kluczowym obszarem zainteresowania urzędników pozostaje granica między najmem prywatnym a prowadzeniem działalności gospodarczej. Przychody osób fizycznych z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% (do kwoty 100 tys. zł) oraz 12,5% od nadwyżki.

W sytuacjach, w których wynajem prowadzony jest w sposób ciągły, zorganizowany, obejmuje wiele lokali lub wiąże się ze świadczeniem rozbudowanych usług towarzyszących (np. stała obsługa recepcji, codzienne sprzątanie, wyżywienie), organy podatkowe mogą badać, czy prowadzona aktywność nie wypełnia znamion działalności gospodarczej. Ewentualna reklasyfikacja wymaga jednak przeprowadzenia postępowania dowodowego i wykazania ustawowych przesłanek działalności gospodarczej, co dopiero w dalszej kolejności może skutkować sporami co do formy opodatkowania lub kwestii ubezpieczeń społecznych. O znamionach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu PIT i VAT pisaliśmy tutaj: Działalność gospodarcza w PIT – definicja, flipy i B2B – Eres oraz Działalność gospodarcza a VAT – Eres. Warto jednak wskazać, iż do różnic między działalnością gospodarczą a najmem prywatnym odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w kluczowej uchwale 7 sędziów (II FPS 1/21 – Uchwała NSA z 2021-05-24). Sąd podkreślił, że to sam podatnik decyduje o wprowadzeniu składników majątku do majątku firmowego, a przychody z najmu stanowią co do zasady odrębne źródło przychodów (najem prywatny), o ile nieruchomość nie została formalnie i funkcjonalnie wprowadzona do struktury przedsiębiorstwa.

Prowizje platform oraz podatek VAT – dlaczego rozliczenia wymagają analizy?

Istotnym zagadnieniem praktycznym przy wynajmie za pośrednictwem serwisów pośredniczących jest sposób kalkulacji podstawy opodatkowania. W wielu przypadkach przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem może być kwota należna przed potrąceniem prowizji pobieranej przez operatora, a nie suma, która faktycznie wpływa na rachunek bankowy gospodarza. Kwestia ta zależy od konstrukcji przepływu płatności i treści umowy z daną platformą, dlatego sposób ewidencjonowania tych kwot wymaga indywidualnej oceny.

Złożonym obszarem pozostaje również podatek od towarów i usług. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT, jednak ich właściwe rozliczenie zależy od statusu wynajmującego, miejsca świadczenia usług oraz ewentualnego prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego. Rzetelne uporządkowanie dokumentacji i wyciągów z paneli rezerwacyjnych pozwala uniknąć nieporozumień podczas ewentualnych czynności sprawdzających.