30-01-2025
Wiele osób posiadających nadwyżki finansowe decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem. Popularną wersją tego rozwiązania jest wynajmowanie nieruchomości za granicą. Artykuł ten poświęcony zostanie podatkowym aspektom takiej działalności.
Rozpoczynając rozważania na ten temat należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 3. ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1635), jeśli osoba fizyczna posiada miejsce zamieszkania na terytorium RP to podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł swoich przychodów – jest to nieograniczony obowiązek podatkowy.
W tym artykule pominięto definiowanie czym jest zarówno nieograniczony i ograniczony obowiązek podatkowy w PIT, gdyż kwestię tę omówiono dokładniej w artykule: Ograniczony i nieograniczony obowiązek podatkowy, do którego przeczytania zachęcamy, gdyż ustalenie rezydencji podatkowej wcale nie jest prostym zagadnieniem, ze względu na ogólny charakter definicji.
Oprócz ustawy krajowej, zasady rozliczania dochodów uzyskanych poza terytorium RP regulują umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy poszczególnymi krajami. W związku z tym każdą sytuację należy rozważać osobno, analizując zapisy konkretnej umowy pomiędzy Polską a innym krajem.
❗❗❗ Umowy między krajami – w szczególności europejskimi – bazują na ustaleniach Modelowej konwencji w sprawie podatku od dochodu i majątku OECD. Generalna zasada -w praktyce zawsze stosowana -jest taka, że nieruchomość i dochody z niej czerpane opodatkowane są w kraju w którym ta nieruchomość się znajduje. Oznacza to, że właściwie zawsze będzie miała sytuacja, gdzie przepisy o unikaniu podwójnego opodatkowania będą miały zastosowanie – co dla Państwa posiadających zagraniczne nieruchomości oznacza dodatkowe rozliczenia podatkowe z wieloma urzędami w wielu językach.❗❗❗
Przykład 1
Jan Kowalski posiada nieruchomości w Polsce, Włoszech oraz Austrii, które wynajmuje. Na potrzeby PIT jego rezydencja podatkowa znajduje się w Polsce. Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania z tymi krajami dochód z najmu opodatkowany będzie:
– z nieruchomości Włoskiej – opodatkowany we Włoszech, ale dochód uzyskany tam wliczany będzie w podstawę opodatkowania dochodu Polskiego – zgodnie z tzw. metodą wyłączenia z progresją
– z nieruchomości Austriackiej – nastąpi obliczenie podatku do zapłaty wg. stawek polskich od całości dochodów uzyskanych w Austrii, Polsce ORAZ Włoszech a następnie odliczony zostanie podatek zapłacony w Austrii do wysokości określonego limitu. – metoda proporcjonalnego odliczenia
Warto pamiętać, iż najem prywatny rozliczany w Polsce może być wyłącznie poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – przy stawkach podatku wynoszących 8,5% do limitu 100 000 zł w skali roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Taka konstrukcja podatku sprawia, iż metoda unikania podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a danym krajem będzie miała kluczowe znaczenie dla opłacalności podatkowej (przy czym różnica NIE JEST minimalizowana przez tzw. ulgę abolicyjną – o niej wcześniej pisaliśmy w artykule: Metody unikania podwójnego opodatkowania).
Przykład 2
Załóżmy, zgodnie z poprzednim przykładem, że Jan Kowalski uzyskuje przychód z najmu we Włoszech w wysokości 150 tys. zł ,100 tys. zł w Austrii oraz 50 tys. w Polsce w całym roku. W celu uproszczenia załóżmy, że podatek w tych krajach również obliczany jest od tych kwot. Stawka podatku we Włoszech to 21%, a w Austrii dochody z najmu sumuje się z innymi źródłami dochodu np. z pracy. Załóżmy więc, że dochód Austriacki opodatkowany będzie stawką 20%. Aby obliczyć podatek do zapłaty w Polsce należy:
1. Włączyć dochód włoski oraz austriacki do podstawy opodatkowania w Polsce= 150 tys. + 100 tys. + 50 tys. = 300 tys. – jest to mianownik do obliczania proporcji na potrzeby stawki podatku dla łącznego dochodu
2. Obliczyć podatek wg. skali podatkowej polskiej od całości dochodów: 100 tys. * 8,5% + (300 tys. – 100 tys.) * 12,5% = 33 500 zł
3. Obliczyć stopę procentową będącą ilorazem podatku wg skali i całości dochodu: 33 550/ 300 000 =
11,17%
4. Obliczyć podatek do zapłaty w Austrii: 100 000 * 20% = 20 000
5. Obliczyć limit odliczenia podatku Austriackiego w Polsce: 33 500 zł * 100 000 zł/300 000 zł = 11 167 zł
6. Obliczyć podatek do zapłaty w Polsce: (dochody polskie + dochody austriackie) * stopa procentowa – odliczenie podatku do zapłaty do limitu = (50 tys. + 100 tys.) * 11,17% – 11 167 zł = 16 755 – 11 167(podatek zapłacony w Austrii do limitu) = 5 588 zł.
7. Łączny podatek płacony = 20 000 zł (w Austrii) + 5588 zł (w Polsce) + 31 500 zł (we Włoszech) = 57 088 zł. Efektywna stopa podatku = 57 088/300 000 = 19,03%
Wystąpić może również sytuacja w której obywatel polski– posiadający rezydencję podatkową w innym kraju niż Polska będzie dokonywać najmu za granicą oraz w Polsce. Modyfikując przykład poprzedni załóżmy, że Jan Kowalski jest rezydentem podatkowym we Włoszech. Zgodnie z Włosko – Austriacką umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między tymi krajami obowiązuje zasada proporcjonalnego odliczenia. Aby obliczyć całość zobowiązania podatkowego należy:
1. Obliczyć mianownik do obliczania proporcji = 150 tys. + 100 tys. + 50 tys. = 300 tys.
2. Obliczyć podatek wg. stawki włoskiej od całości dochodów = 21% * 300 tys. = 63 tys.
3. Obliczyć stopę procentową będącą ilorazem podatku wg. skali i całości dochodu = 63 tys./300 tys. = 21,00%
4. Obliczyć podatek do zapłaty w Austrii = 20 000 tys.
5. Obliczyć limit odliczenia podatku Austriackiego we Włoszech: 63 tys. * 100/300 = 21 000
6. Obliczyć podatek do zapłaty we Włoszech = (dochody włoskie + dochody austriackie) * stopa procentowa – odliczenie podatku do zapłaty do limitu = (150 tys. + 100 tys.) * 21,00% – 20 000(kwota podatku zapłaconego w Austrii) = 32 500 zł
7. Łączny podatek płacony = 20 000 tys. (w Austrii) + 32 500 ( we Włoszech) + 4250 ( w Polsce) =56 750. Efektywna stopa podatku = 18,92%
Jak widać, rozliczenie obywatela polskiego jako polskiego rezydenta podatkowego i jak i osoby posiadającej polskie obywatelstwo będącej włoskim rezydentem podatkowym jest tożsame metodologicznie. Pokazuje to, że na potrzeby podatków dochodowych od osób fizycznych poszczególnych krajów najważniejszy jest fakt posiadania rezydencji podatkowej w jednym z nich, a nie obywatelstwo danego podatnika. Trzeba mieć to na uwadze przy obliczaniu należnego danemu państwu podatku.
Analogiczna sytuacja będzie miała miejsce w przypadku obcokrajowców przebywających na terenie Polski. W celu określenia podatku należy będzie wpierw określić czyjego państwa ten obcokrajowiec jest rezydentem podatkowym i w dalszej kolejności obliczyć podatek posiłkując się zapisami odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Jeśli czerpią Państwo dochody z najmu lub innych źródeł zza granicy (miejsca w którym NIE SĄ Państwo rezydentem podatkowym) i mają wątpliwości co do rozliczeń to zachęcamy do konsultacji z jednym z naszych doradców podatkowych.
Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114