W trakcie prowadzenia firmy zdarzają się sytuacje, w których dokonujesz nakładów inwestycyjnych na rzecz, która do Ciebie nie należy, ale np. ją wynajmujesz. Jest to tzw. inwestycja w obcym środku trwałym – często są to wydatki na wykończenie lub przebudowę mieszkania, które wynajmujesz od właściciela, aby następnie podnajmować je np. turystom.
Wizualizacja koncepcyjna, wygenerowana z użyciem AI.
Problemy z kwalifikacją inwestycji w wynajmowanym lokalu? Skonsultuj to z ekspertem ➔
Spis treści
- Dlaczego inwestycja w obcym środku trwałym rodzi pytania o amortyzację?
- Czym w praktyce jest inwestycja w obcym środku trwałym?
- Jak amortyzowana jest inwestycja w obcym środku trwałym – ujęcie bilansowe i podatkowe
- Jak amortyzować bilansowo?
- Jak amortyzować podatkowo?
- Amortyzacja podatkowa inwestycji w lokal mieszkalny
Dlaczego inwestycja w obcym środku trwałym rodzi pytania o amortyzację?
W sytuacji nakładów na najmowany majątek nieodłącznie pojawia się kwestia ich rozliczenia w czasie – zarówno na polu podatkowym, jak i rachunkowym. Temat ten szczegółowo omawia poniższy artykuł.
O tym czym jest „klasyczna” amortyzacja bilansowa i podatkowa dla własnych składników majątku, przeczytasz w naszych kompendiach:
• amortyzacja bilansowa i podatkowa
• amortyzacja bilansowa i podatkowa nieruchomości
Co możemy dla Ciebie zrobić w przypadku wątpliwości z obcymi środkami trwałymi:
- Nasz doradca podatkowy dokona wnikliwej analizy przepisów prawa oraz aktualnego orzecznictwa.
- Jeśli zajdzie taka potrzeba, reprezentujemy przedsiębiorców przed organem podatkowym lub – w przypadku zaskarżenia interpretacji – przed sądem administracyjnym.
- Oferujemy kompleksową obsługę księgową wszystkich operacji gospodarczych związanych z tego rodzaju nakładami.
Czym w praktyce jest inwestycja w obcym środku trwałym?
Zgodnie z art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 1426) oraz art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 1366) amortyzacji podlegają – niezależnie od przewidywanego okresu używania – przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych.
Jak można zauważyć, ustawa nie definiuje wprost pojęcia „inwestycji w obcych środkach trwałych”. Oznacza to, że w celu poprawnej kwalifikacji należy odnieść się do linii interpretacyjnej wypracowanej przez organy podatkowe i sądy administracyjne oraz literaturę przedmiotu.
Za inwestycje w obcych środkach trwałych uznać można m.in. nakłady poniesione w wykorzystywanym na potrzeby własnej działalności obiekcie (budynek/lokal), którego dany podatnik nie jest właścicielem, ale użytkuje go na podstawie stosownego tytułu prawnego. Nakłady te to z reguły ogół kosztów, jakie podatnik ponosi na przystosowanie użytkowanego obiektu do stanu zdatnego do używania (wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2006 r., sygn. akt III SA/Wa 12/05).
Dodatkowo wskazać można elementy definicyjne, takie jak:
- Poniesienie nakładów wiążących się z ulepszeniem obiektu, który nie jest własnością podatnika poprzez jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację (Interpretacja indywidualna DKIS z 14 maja 2024 r. „Skutki podatkowe nakładów na prace wykończeniowe w wynajmowanej powierzchni biurowej” sygn. 0114-KDIP2-1.4010.135.2024.2.MR1).
- Poniesienie nakładów, które powodują wzrost wartości użytkowej obiektu w stosunku do jego wartości z dnia przyjęcia do używania (por. W. Dmoch, Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck 2003).
- W literaturze podnosi się również, że inwestycją w obcym środku trwałym może być jedynie nakład czyniony w obiekcie, który w momencie dokonywania tychże prac jest już kompletnym i zdatnym do użytku środkiem trwałym właściciela.
Przykład 1
Spółka ABC zajmuje się wynajmem mieszkań na najem krótkoterminowy. Mieszkania nie należą do spółki ABC – korzysta z nich na podstawie długoterminowej umowy z podmiotem XYZ.
Spółka ABC – za zgodą XYZ – wyburzyła starą ściankę działową w mieszkaniu i w zamian zamontowała ogromne szklane drzwi przesuwne (kwota faktury za drzwi i montaż to 30 000 zł netto).
Przesłanki:
- Nieruchomość nie jest własnością ABC – to obcy środek trwały.
- Wstawienie drzwi stanowi przebudowę mieszkania (zmieniona właściwość użytkowa).
- Drzwi zwiększają wartość obiektu.
- W momencie inwestycji nieruchomość była przyjęta do użytku przez XYZ jako jej własność.
Zakup i montaż drzwi stanowić będzie zatem inwestycję w obcym środku trwałym.
Jak amortyzowana jest inwestycja w obcym środku trwałym – ujęcie bilansowe i podatkowe
Inwestycje w obcym środku trwałym należy amortyzować zarówno podatkowo, jak i bilansowo. Metody, czas trwania amortyzacji oraz przyjęte stawki mogą się jednak w obu ujęciach różnić.
Jak amortyzować bilansowo inwestycje w obcym środku trwałym?
Zgodnie z art. 32 ustawy o rachunkowości (UoR), odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych od środka trwałego dokonuje się drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Rozpoczęcie następuje nie wcześniej niż po przyjęciu do używania. Przy ustalaniu okresu amortyzacji uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności.
Ustawa o rachunkowości nie ustala odgórnego okresu amortyzacji nakładów w cudzym majątku. W praktyce okres ekonomicznej użyteczności oznacza tu czas, na jaki obcy majątek został wydany Tobie do używania (np. okres trwania umowy najmu nieruchomości).
Jak amortyzować podatkowo inwestycje w obcym środku trwałym?
Zgodnie z art. 16h ustawy o CIT, odpisów dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub WNiP. Podatnik wybiera jedną z metod przed rozpoczęciem odpisów (liniowa, jednorazowa, degresywna, indywidualna) i stosuje ją do pełnego zamortyzowania.
O stawce amortyzacyjnej (podobnie jak przy amortyzacji bilansowej) często decyduje okres trwania umowy najmu. Warto pamiętać, że indywidualnie ustalona stawka nie może przekraczać limitów ustawowych.
Amortyzacja podatkowa inwestycji w lokal mieszkalny
Bardzo często nakłady ponoszone są na mieszkanie wynajmowane w celu podnajmu turystom lub firmom. Aby dostosować lokal, przedsiębiorca burzy ścianki, montuje nowe urządzenia czy wykończenie. Pojawia się pytanie, jak rozliczyć to w kosztach podatkowych.
Nie istnieje w tej kwestii w 100% jednolita linia orzecznicza, co generuje ryzyko sporu z fiskusem.
W najnowszym wyroku WSA w Gliwicach (z 15 października, sygn. I SA/GI 473/25) sąd przychylił się do zdania podatniczki, obalając zakaz amortyzacji dla inwestycji w lokalu mieszkalnym, który narzucał organ skarbowy. Sąd stwierdził:
Niemniej jednak, organy podatkowe (KAS, DKIS) wydają nierzadko interpretacje skrajnie profiskalne. Przykładami niekorzystnego stanowiska są m.in.:
- Wyrok WSA w Krakowie z 18 lipca 2023 r. (sygn. I SA/Kr 429/23)
- Wyrok WSA w Poznaniu z 11 kwietnia 2024 r. (sygn. akt I SA/Po 39/24)
- Interpretacja indywidualna DKIS z 15 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND)
- Interpretacja indywidualna DKIS z 10 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.156.2024.1.DK)
Dla przedsiębiorcy błędna kwalifikacja lub profiskalna interpretacja oznacza obniżenie opłacalności najmu (brak możliwości zaliczenia nakładów do kosztów). Dlatego tak ważne jest indywidualne podejście do każdej inwestycji.
Nie ryzykuj sporu z organem podatkowym
Linia orzecznicza ewoluuje i istnieje realna szansa na ochronę Twoich interesów, m.in. poprzez uzyskanie korzystnej interpretacji indywidualnej. Skontaktuj się z licencjonowanymi doradcami Eres, aby zabezpieczyć swoje inwestycje.
Skontaktuj się z doradcą ➔Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl, tel. kom. +48 571 600 114
#InwestycjaWObcymŚrodkuTrwałym #Amortyzacja #Podatki #KAS #Księgowość #PodatkiFirmowe