Rynek nieruchomości przyciąga inwestorów, jednak sprzedaż kilku mieszkań „prywatnie” coraz częściej kończy się dotkliwą kontrolą ze strony urzędu skarbowego. Fiskus systematycznie zaostrza kurs wobec inwestorów, udowadniając im prowadzenie niezarejestrowanej firmy, przez co prawidłowe opodatkowanie flipów stało się obecnie jednym z najtrudniejszych i najbardziej ryzykownych wyzwań podatkowych na polskim rynku.

Kiedy obrót prywatnym majątkiem narzuca twarde opodatkowanie flipów?

Granica pomiędzy zarządzaniem majątkiem osobistym a prowadzeniem profesjonalnej działalności gospodarczej jest niezwykle cienka. Organy podatkowe biorą pod uwagę szereg czynników: częstotliwość zawieranych transakcji, krótki czas pomiędzy zakupem a sprzedażą, a także zorganizowane działania podnoszące wartość lokalu (szybkie remonty, podziały na mikrokawalerki, home staging). Jeśli celowo nabywasz nieruchomość z zamiarem jej zyskownego zbycia, urząd z niemal stuprocentową pewnością potraktuje Twoje działania jako formę prowadzenia firmy – i będzie miał racje co zostało potwierdzone m.in przez Naczelny Sąd Administracyjny np. w wyroku II FSK 823/22

Ryzyko zaległego VAT-u i surowych kar skarbowych

Największym zagrożeniem dla nieświadomych inwestorów jest podatek od towarów i usług. Przekwalifikowanie prywatnej transakcji na działalność gospodarczą oznacza najczęściej konieczność zapłaty 23% VAT „od tyłu”, uregulowania zaległego podatku dochodowego (PIT) wraz z karnymi odsetkami, a także narażenie się na sankcje z kodeksu karnego skarbowego. W takich sytuacjach zakładana przez inwestora marża znika całkowicie, pozostawiając go z olbrzymimi długami.

Bezpieczne opodatkowanie flipów – wsparcie Spółki Doradztwa Podatkowego Eres

Jako doradcy podatkowi na co dzień wspieramy inwestorów działających na rynku nieruchomości. W Eres pomagamy w rzetelnej ocenie planowanych transakcji pod kątem prawno-podatkowym, co pozwala zidentyfikować i odpowiednio zarządzić ryzykiem ewentualnego sporu z organem. Analizujemy przesłanki wskazujące na to, czy dana czynność ma szansę pozostać zwolnioną z VAT, czy też rodzi bezwzględny obowiązek rejestracji działalności gospodarczej. Ponadto, w przypadku wszczęcia kontroli, reprezentujemy podatników w toku postępowań przed organami skarbowymi.

Jeśli chcesz dogłębnie zrozumieć mechanizmy, jakimi kierują się urzędnicy przy klasyfikowaniu obrotu nieruchomościami, zapoznaj się z jednym z naszych analitycznych materiałów i sprawdź wpis: Działalność gospodarcza a VAT – Eres.

Co w sytuacji, gdy analiza wykaże konieczność sformalizowania inwestycji? Wybór formy prawnej – niezależnie, czy będzie to jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), czy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – pociąga za sobą obowiązek prowadzenia rzetelnej ewidencji księgowej, dokumentowania kosztów oraz cyklicznego rozliczania podatków (PIT, CIT, VAT). W Spółce Doradztwa Podatkowego Eres wspieramy inwestorów nie tylko przy wyborze optymalnej formy działania i samej rejestracji podmiotu, ale zapewniamy również kompleksową, bieżącą obsługę podatkowo-księgową działalności.

Z pełnym zakresem wsparcia, jakie oferujemy podmiotom działającym na tym rynku, możesz zapoznać się na stronie naszej dedykowanej usługi: Doradca Podatkowy Nieruchomości | Flipy i Najem | Eres.