Najnowsza interpretacja podatkowa DKIS wywołała spore poruszenie w branży doradczej. Zgodnie z rygorystycznym stanowiskiem fiskusa, wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną może zostać opodatkowany sankcyjną stawką 25% CIT, jeśli budynki te nie stanowią jej bezpośredniej własności. To wysoce kontrowersyjne podejście organów skarbowych, które bezprawnie zawęża przepisy ustawy. Już na początku warto zaznaczyć że ta interpretacja w kuriozalny sposób wydaje się świadomie ignorować podstawowe przepisy ustawy o fundacji rodzinnej. Niestety – mimo tego – generuje ryzyko przyjęcia przez KIS (bez zaskoczenia) profiskalnej wykładni przepisów i „karania” fundacji wyższą stawką opodatkowania.

Zanim przejdziemy do analizy tego absurdu prawnego, przypominamy, że ogólne zasady opodatkowania i tworzenia tego podmiotu znajdziesz w naszej Bazie Wiedzy pod hasłem: fundacja rodzinna.

Wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną na celowniku KIS

Sprawa dotyczy głośnej interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 21 września 2026 r. (sygn: 0111-KDIB1-2.4010.320.2026.3.END), o którą wnioskował doradca podatkowy Kamil Wielewicki. Stan faktyczny wydawał się modelowy z punktu widzenia optymalizacji zarządzania majątkiem (zgodnej z ustawą):

• Fundator użyczył fundacji rodzinnej lokale mieszkalne, aby ta wynajmowała je dalej na wolnym rynku osobom trzecim.
• Fundator wydzierżawił fundacji nieruchomość użytkową (piekarnię) na rynkowych warunkach, aby fundacja mogła ją dalej wynajmować powiązanej spółce operacyjnej (z zachowaniem 19% CIT od najmu).

Szokujące stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

O ile Dyrektor KIS przyznał, że samo nieodpłatne użyczenie czy rynkowa dzierżawa nie generują dla fundacji przychodu do opodatkowania (korzystają ze zwolnienia), o tyle wpływy z dalszego najmu tych nieruchomości organ potraktował z pełną surowością.

Zdaniem KIS, wynajem mienia, które nie zostało wniesione do fundacji „na własność” w celach sukcesyjnych, wykracza poza dozwolony zakres działalności. Organ uznał, że słowo „gromadzenie mienia” oznacza wyłącznie nabywanie go na własność. Skutek? KIS stwierdził, że od dochodów z podnajmu użyczonych lokali fundacja musi zapłacić 25% sankcyjnego podatku CIT, pozwalając jedynie na odliczenie kosztów uzyskania przychodu (np. czynszu dzierżawnego).

Dlaczego sankcjonowany wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną to absurd?

Z perspektywy Spółki Doradztwa Podatkowego Eres, argumentacja Krajowej Informacji Skarbowej jest kuriozalna i jawnie narusza reguły wykładni językowej. Przepisy są w tej materii jasne. Zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT: „zwalnia się od podatku fundację rodzinną”.

Wyjątek od tego zwolnienia określa ustawa o CIT (art. 24r):

Kluczowy jest tu zatem art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, który zawiera zamknięty katalog dozwolonej działalności. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2, fundacja może wykonywać działalność gospodarczą w zakresie: „najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie”. Ustawodawca w żadnym miejscu nie zastrzegł, że wynajmowane mienie musi stanowić własność fundacji. Szukanie przez KIS rzekomych ograniczeń w innych przepisach technicznych to nieuzasadnione zawężanie swobody działalności gospodarczej.

Co to oznacza dla fundatorów i zarządów?

Idąc logiką Dyrektora KIS, gdyby fundacja rodzinna wynajęła biuro od dewelopera na wolnym rynku, a następnie podnajęła część przestrzeni innej firmie, również musiałaby zapłacić 25% podatku sankcyjnego. Sprawa z pewnością trafi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, gdzie argumentacja organu podatkowego najprawdopodobniej upadnie. Do czasu wykształcenia się korzystnej linii orzeczniczej, zalecamy jednak najwyższą ostrożność w konstruowaniu modeli opartych na użyczaniu lub dzierżawie prywatnego majątku fundatorów.