Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych ostatecznie ucina spekulacje dotyczące opodatkowania problematycznych budynków będących w posiadaniu przedsiębiorców. Z wyroku NSA z 6 sierpnia 2026 r. wynika jasno, że najwyższa stawka podatku od nieruchomości obejmie również te spółki z branży wynajmu, których lokale obciążone są służebnościami osobistymi. Wyrok ten oznacza, że istnieje niezerowa szansa, że organy podatkowe których podatek od nieruchomości dotyczy – czyli wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast – dokonają rewizji rozliczeń podatku.

Najwyższa stawka podatku od nieruchomości: pierwotny wyrok WSA w Warszawie (III SA/Wa 1208/25)

Zarzewiem sporu była decyzja prezydenta miasta określająca spółce wymiar podatku od nieruchomości na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (u.p.o.l.). Przedsiębiorca, mający w przedmiocie działalności m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami, zakupił grunt z budynkami, na których ustanowiona była dożywotnia służebność osobista. Podatnik twierdził, że obciążenie to wyklucza komercyjne posiadanie i uniemożliwia generowanie zysków z wynajmu, co powinno skutkować obniżeniem stawki daniny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 28 sierpnia 2025 r. (sygn. akt III SA/Wa 1208/25) oddalił skargę, uznając, że spółka celowo nabyła nieruchomość z obciążeniami, a grunty i budynki stanowią składnik jej majątku zewidencjonowany w środkach trwałych.

NSA: Służebność to nie są „względy techniczne”

Sprawa znalazła swój finał przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. 6 sierpnia 2026 r. NSA (sygn. akt III FSK 154/26) w całości podtrzymał argumentację sądu pierwszej instancji. Orzeczenie precyzuje kluczową z perspektywy firm wynajmujących kwestię wyłączeń. Zgodnie z wyrokiem, jedyną podstawą pozwalającą na niestosowanie stawek firmowych są obiektywne „względy techniczne”. Te definiowane są jako:

„Względy techniczne” to zaś takie, które mają związek ze stanem technicznym przedmiotu opodatkowania, powodujące, że przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia konkretnej działalności wykonywanej przez przedsiębiorcę. Do tego rodzaju przyczyn nie mogą zostać zaliczone przyczyny technologiczne, ekonomiczne czy finansowe. Wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczy zatem sytuacji, gdy przedmiot ten nie jest i – jednocześnie – nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zdarzenie niezależne od podatnika. Techniczne względy, uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, powinny mieć charakter przeszkód obiektywnych, to znaczy nie mogą one być determinowane wolą podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi (por. wyroki NSA: z 16 lutego 2006 r., sygn. akt Ił FSK 301/2005 i z dnia 9 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1354/2007). Chodzić tu może zatem zarówno o takie „wady fizyczne” budynków i gruntów, które uniemożliwiają w sposób stały korzystanie z nich przez przedsiębiorcę.

Ograniczenia o charakterze stricte prawnym – takie jak umowne obciążenie lokalu służebnością na rzecz osób trzecich – nie kwalifikują się do tej kategorii. Przedsiębiorca dysponujący prawem własności ponosi pełne koszty podatkowe wynikające ze swojego profilu działalności.

Najwyższa stawka podatku od nieruchomości: zły stan techniczny a całkowite wyłączenie z podatku

Sądy odniosły się również do kwestii opodatkowania budynków zdekapitalizowanych (czyli takich które straciły swoją wartość w wyniku dużego zużycia fizycznego, braku remontów i niedostatecznych inwestycji). W omawianym stanie faktycznym podatnik posiadał na gruncie obiekt bez pokrycia dachowego. NSA ugruntował linię orzeczniczą, przypominając, że dopóki budynek fizycznie istnieje i organ nadzoru budowlanego nie wydał ostatecznej decyzji nakazującej rozbiórkę lub trwale wyłączającej obiekt z użytkowania (na podstawie art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego), obowiązek podatkowy obowiązuje. Stan dekapitalizacji wpływa jedynie na możliwość zastosowania niższej stawki (jako dla „budynków pozostałych”), ale sam grunt pod obiektem niezmiennie podlega opodatkowaniu najwyższą stawką „komercyjną” (0,69 zł/m2 w badanym stanie prawnym).

Co to oznacza dla branży wynajmu mieszkań?

Wyrok z 6 sierpnia 2026 r. to ostrzeżenie dla firm obracających nieruchomościami oraz zarządzających portfelami na wynajem (tzw. flipperów i funduszy PRS). Nabywanie lokali obciążonych służebnościami osobistymi, z dożywotnikami lub obiektów wymagających gruntownych modernizacji nie zawiesza obciążeń podatkowych. Przedsiębiorcy kalkulujący stopę zwrotu (ROI) muszą wliczać w koszty bieżące najwyższe stawki podatku od nieruchomości – nawet wtedy, gdy dany lokal przez wiele miesięcy czy lat nie generuje gotówki z czynszu.

Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl, tel. kom. +48 571-600-114
#PodatekOdNieruchomości #WynajemMieszkań #OrzecznictwoNSA #Podatki #NieruchomościKomercyjne #Służebność #DoradztwoPodatkowe