Zbycie odziedziczonego lokalu przed upływem 5 lat od śmierci bliskiej osoby nie musi oznaczać konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego. W wyroku z 9 września 2026 r. (sygn. akt II FSK 1249/23) Naczelny Sąd Administracyjny przesądził w badanej sprawie, że sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku korzysta ze zwolnienia z PIT (a tak właściwie z faktu że przychód nie powstaje), jeżeli 5-letni okres upłynął przy uwzględnieniu posiadania lokalu przez wszystkich wcześniejszych spadkodawców w rodzinie, a nie wyłącznie bezpośredniego spadkobiercę.

Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku a wyrok NSA II FSK 1249/23

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku nie podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Przepis wprowadzony nowelizacją z 23 października 2018 r. miał w założeniu chronić majątek rodzinny przed podwójnym opodatkowaniem. W praktyce stał się jednak źródłem sporów z Krajową Administracją Skarbową w sytuacji, gdy nieruchomość przechodziła przez łańcuch kolejnych dziedziczeń.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął rygorystyczne stanowisko: pojęcie „spadkodawcy” w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT należy odczytywać wyłącznie w odniesieniu do bezpośredniego poprzednika prawnego. W konsekwencji każde kolejne spadkobranie według fiskusa resetowało 5-letni licznik. Przykładowo, w sprawie rozpatrywanej przez NSA małżonkowie nabyli lokal w 2009 r. do majątków odrębnych po 1/2. W 2016 r. zmarła matka, a jej udział na mocy testamentu odziedziczył mąż (ojciec). Gdy w 2020 r. zmarł ojciec, a mieszkanie odziedziczyli dwaj synowie i sprzedali je w lutym 2021 r., fiskus w interpretacji z 17 grudnia 2021 r. (nr 0115-KDIT2.4011.657.2021.1.ŁS) nakazał podzielić transakcję: połowa nabyta w 2009 r. była wolna od podatku, lecz od połowy odziedziczonej po matce zażądał 19% PIT, licząc 5 lat od końca 2016 r.

Oddalając skargę kasacyjną Dyrektora KIS od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 42/23), Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 września 2026 r. (sygn. akt II FSK 1249/23) potwierdził, że podejście organu narusza konstytucyjną zasadę równości (art. 32 Konstytucji RP). NSA wyjaśnił, że wykładnia celowościowa i systemowa nakazuje sumować czas posiadania nieruchomości przez wszystkich spadkodawców w rodzinie. Skoro ojciec mógłby w 2020 r. zbyć lokal bez podatku, to jego spadkobiercy nie mogą znajdować się w gorszej pozycji prawnej.

Kolejne spadkobrania w rodzinie a jednolite stanowisko sądów

Wyrok NSA domyka spójną linię orzeczniczą wojewódzkich sądów administracyjnych, które w ostatnich latach konsekwentnie uchylały niekorzystne interpretacje Dyrektora KIS. Sądy wskazywały na zasadę sukcesji praw majątkowych z art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej oraz regułę lege non distinguente – ustawodawca posłużył się słowem „spadkodawca”, nie zawężając go w treści przepisu wyłącznie do osoby bezpośrednio zmarłej przed podatnikiem.

Jak odzyskać podatek za sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku

Mimo jednoznacznego wyroku NSA w sprawie II FSK 1249/23, orzeczenie formalnie wiąże wyłącznie w jednostkowej sprawie, w której zostało wydane. Dyrektor KIS konsekwentnie prezentował odmienne stanowisko od przyjmowanego przez część sądów administracyjnych, odmawiając podatnikom prawa do sumowania okresów posiadania. Dopóki Minister Finansów nie wyda wiążącej interpretacji ogólnej lub nie zmieni brzmienia przepisów, podatnik rozliczający się samodzielnie ryzykuje spór z urzędem skarbowym, jeśli złoży deklarację bez wykazania podatku.

Z drugiej strony, prawomocne orzecznictwo otwiera drogę do odzyskania nienależnie zapłaconych kwot. Podatnicy, którzy w ciągu ostatnich 5 lat zbyli odziedziczony majątek i pod wpływem rygorystycznej praktyki KIS zapłacili 19% PIT na formularzu PIT-39, mogą złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku wraz z korektą zeznania na podstawie art. 75 Ordynacji podatkowej. Kluczowe jest precyzyjne odtworzenie łańcucha nabyć w rodzinie (akty notarialne, postanowienia spadkowe, akty poświadczenia dziedziczenia) oraz powołanie argumentacji prokonstytucyjnej z wyroku NSA.