Prowadzenie działalności gospodarczej i jednoczesny wynajem nieruchomości to popularny model biznesowy. Warto jednak wiedzieć, jak prawidłowo rozliczyć zwolnienie z VAT a najem prywatny, aby uniknąć kosztownych błędów w urzędzie skarbowym.

Zwolnienie z VAT dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą i wynajmujących mieszkania w ramach „najmu prywatnego” (zwolnienie z VAT a najem prywatny)

W praktyce często spotykaną sytuacją jest prowadzenie działalności gospodarczej i jednoczesne wynajmowanie nieruchomości. W niniejszym artykule omówimy sposób wyliczenia limitu zwolnienia dla podatku VAT w sytuacji korzystania ze zwolnienia podmiotowego w VAT i jednoczesnego wynajmowania nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkalne.

Zasady ogólne zwolnienia VAT podmiotowego

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwolnienie z VAT jest dostępne dla podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży w trakcie roku podatkowego przekroczy kwotę 200.000 zł zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Wyłączenia z kwoty limitu i wyjątki (zwolnienie z VAT a najem prywatny)

Do limitu 200.000 zł nie wlicza się transakcji zwolnionych z VAT. Wyjątkiem są tutaj m.in. transakcje związane z nieruchomościami, nawet jeśli korzystają ze zwolnienia z VAT (te transakcje wchodzą do wartości limitu). Wynajem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt. 36 ustawy o VAT, jednak na podstawie art. 113 ust. 2 pkt. 2 ustawy o VAT kwoty uzyskane w ramach tego wynajmu również wliczają się do limitu VAT.

Wynajem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkalne w ramach najmu prywatnego a limit zwolnienia podmiotowego

Podatnicy często wychodzą z błędnego założenia, że wynajem nieruchomości w ramach „najmu prywatnego” nie ma związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie ma wpływu na rozliczenie VAT a co za tym idzie, nie informują swoich księgowych o fakcie uzyskiwania przychodów z najmu, co prowadzi do błędów w rozliczeniach VAT.

W rzeczywistości przepisy o podatku VAT (inaczej niż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zryczałtowanym podatku dochodowym) zrównują przychody z najmu (również „prywatnego”) z przychodami uzyskiwanymi w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji do wyliczenia wartości limitu dla VAT należy przyjąć zarówno przychody uzyskane w ramach prowadzonej działalności jak i przychody otrzymane z tytułu najmu „prywatnego”.

Sposób wyliczenia limitu zwolnienia (zwolnienie z VAT a najem prywatny)

Aby dokładnie wyliczyć limit zwolnienia VAT dla podatnika, który prowadzi zarówno działalność gospodarczą, jak i wynajmuje mieszkania na cele mieszkalne, należy sumować wartość obu rodzajów czynności:

1. wartość wszystkich opodatkowanych dostaw towarów i świadczonych usług w ramach działalności gospodarczej. Do tej kwoty nie wlicza się podatku VAT.
2. łączną kwotę uzyskaną z wynajmu mieszkań na cele mieszkalne w ciągu roku kalendarzowego, nawet jeśli ten najem korzysta ze zwolnienia z VAT

Jeśli suma tych dwóch wartości przekroczy limit zwolnienia z VAT w wysokości 200.000 zł, podatnik ma obowiązek zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i rozliczać VAT od momentu przekroczenia kwoty limitu. Jeśli podatnik nadal chce korzystać ze zwolnienia w ramach prowadzonej działalności gospodarczej musi na bieżąco (w trakcie roku) monitorować czy limit nie został przekroczony.