Handel lokalami z rynku wtórnego, czyli popularne flipy, bardzo często rodzi pytania o podatki. Sprawdź, kiedy obowiązkowa jest rejestracja do VAT przy sprzedaży nieruchomości i dlaczego samo zwolnienie przedmiotowe nie chroni przed tym obowiązkiem.

Obowiązek rejestracji do VAT przy sprzedaży nieruchomości

W podatkowych rozliczeniach nieruchomości często popełnianym błędem jest brak rejestracji dla celów podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym przez osobę prowadzącą działalność związaną z obrotem nieruchomościami (flipy).

Błąd ten wynika z przeświadczenia, że skoro sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT to sprzedający nie ma obowiązku rejestrować się dla celów VAT i dokonywać comiesięcznych rozliczeń. Poniższy artykuł wyjaśnia kiedy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT i jaki ma to wpływ na obowiązek rejestracji dla podatku VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT? (rejestracja do VAT przy sprzedaży nieruchomości)

Sprzedaż nieruchomości (budynków, budowli lub ich części) korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Oznacza to, że ze zwolnienia z VAT może korzystać sprzedaż nieruchomości (budynków, lokali) na rynku wtórnym natomiast sprzedaż nieruchomości na rynku pierwotnym oraz ich ponowna sprzedaż w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia będzie opodatkowana VAT.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym nie jest jednak obligatoryjne. Podatnik ma prawo, pod pewnymi warunkami, zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dla dostawy nieruchomości. To rozwiązanie w niektórych sytuacjach (sprzedaż dla podmiotu, który będzie wykorzystywał nieruchomość do działalności opodatkowanej, sprzedaż w okresie korekty VAT) może być bardziej korzystne podatkowo niż skorzystanie ze zwolnienia.

Sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym przedmiotowo zwolniona z VAT a możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwolnienie z VAT jest dostępne dla podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży w trakcie roku podatkowego przekroczy kwotę 200.000 zł zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. Dla rozpoczynających działalność limit ten jest proporcjonalny do okresu, w jakim działalność jest prowadzona w danym roku podatkowym.

Do limitu 200.000 zł nie wlicza się transakcji zwolnionych z VAT. Wyjątkiem są tutaj m.in. transakcje związane z nieruchomościami, nawet jeśli korzystają ze zwolnienia z VAT (te transakcje wchodzą do wartości limitu). Sprzedaż nieruchomości (budynku, lokalu) na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt. 10 ustawy o VAT, jednak na podstawie art. 113 ust. 2 pkt. 2 ustawy o VAT kwoty uzyskane z tej sprzedaży również wliczają się do limitu VAT.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości (budynku, lokalu) za kwotę powyżej 200.000 zł (lub nawet kwoty niższej, jeśli podatnik rozpoczął działalność w trakcie roku) limit uprawniający do zwolnienia z VAT podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zostanie przekroczony w momencie sprzedaży. Oznacza to obowiązek zarejestrowania się dla celów podatku VAT z datą sprzedaży nieruchomości i dokonywania comiesięcznych rozliczeń VAT. Nie oznacza to jednak obowiązku opodatkowania VAT sprzedaży tej nieruchomości (sprzedaż nadal korzysta ze zwolnienia)