Do końca 2021 roku podatnicy rozliczający najem prywatny mogli wybrać dwie metody opodatkowania najmu prywatnego: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkowanie dochodu na zasadach ogólnych według skali podatkowej 17% i 32%.

Opodatkowanie najmu wg skali podatkowej wybierali zazwyczaj podatnicy nabywający nieruchomości używane, korzystające ze skróconego okresu amortyzacji (10 lat) lub ponoszący inne wysokie koszty (np. koszty remontu), ponieważ ten sposób opodatkowania pozwalał na optymalizację opodatkowania i brak konieczności zapłaty podatku przez cały okres amortyzacji.

Zasady Polskiego Ładu a opodatkowanie najmu prywatnego

Przepisy „Polskiego Ładu” obowiązujące od 1 stycznia 2022 r. wprowadzili zasadę opodatkowania najmu prywatnego wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz zlikwidowały możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych, z tym, że, na podstawie przepisów przejściowych, zasady te można kontynuować jeszcze w 2022 r.

Dodatkowo, przepisy „Polskiego Ładu” 2.0. obowiązujące od 1 lipca 2022 r. pozwalają podatnikom, którzy wybrali w 2022 r. opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zmienić zasady w trakcie roku i wybrać opodatkowanie wg skali podatkowej (składając po zakończeniu roku zeznanie PIT36 zamiast zeznania PIT28).

Zmiany terminów i opodatkowanie najmu prywatnego od 2023 r.

Przy okazji zmieniono również (zrównano) terminy składania zeznań podatkowych. Wszystkie zeznania, w tym również PIT-28 (składany do tej pory do końca lutego) będą składane do 30 kwietnia następnego roku.

Jednocześnie zmieniono termin wpłaty ryczałtu za grudzień i za IV kwartał na 20 stycznia następnego roku (zrównanie z terminem wpłaty zaliczek na podatek dochodowy płacony wg zasad ogólnych i podatkiem liniowym), z tym, że za 2022 rok ryczałt wyjątkowo można zapłacić do końca lutego 2023r.

Od 1 stycznia 2023 r. wybór formy opodatkowania dla najmu prywatnego nie będzie już możliwy i takie przychody będą mogły być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przeniesienie nieruchomości do działalności gospodarczej

Wyjściem z tej sytuacji jest przeniesienie nieruchomości do działalności gospodarczej i opodatkowanie dochodu wg skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Niestety, ze względu na całkowitą likwidację amortyzacji nieruchomości mieszkalnych takie rozwiązanie będzie korzystne wyłącznie dla podatników, którzy ponoszą inne niż amortyzacja wysokie koszty (np. koszty remontu).

Pamiętać przy tym należy, że przeniesienie nieruchomości do działalności gospodarczej i opodatkowanie dochodu z najmu w ramach tej działalności wiąże się z koniecznością opłacania składki zdrowotnej (w co najmniej minimalnej wysokości) należy zatem dokładnie przeanalizować czy takie rozwiązanie będzie opłacalne.

* Stan prawny artykułu na dzień: 01.07.2022 r.