8-11-2024

Najem nieruchomości bardzo często ma miejsce na rzecz osób fizycznych. W związku z tym, zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2024 o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 1473), podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Od obowiązku dokonywania rejestracji za pomocą kas istnieją jednak wyjątki, określone przez odpowiednie rozporządzenie ministra finansów. Na dzień powstawania tego artykułu jest to Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 24 listopada 2023 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. z 2023 r. poz. 2605).

Najemcy mogą skorzystać z trzech zwolnień przewidzianych w rozporządzeniu, po spełnieniu określonych warunków, które omówione zostaną w dalszej części artykułu. Zwolnienia te to:

1. zwolnienie sprzedaży do 20 tys. zł
2. zwolnienie świadczenia usług najmu dokumentowanych w całości fakturą
3. zwolnienie świadczenia usług najmu opłacanych wyłącznie odpowiednio opisaną wpłatą na konto.

Zgodnie z art.  3 rozporządzenia, z ewidencji zwolnieni są w danym roku podatkowym podatnicy, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2024 r.:

1. W poprzednim roku podatkowym (tzn. 2023) nie dokonali sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych przekraczającej 20 000 zł lub , w przypadku gdy podatnik rozpoczął sprzedaż w poprzednim roku podatkowym, jeżeli sprzedaż w proporcji do okresu sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 20 000zł. Oznacza to iż jeśli sprzedaż została rozpoczęta 1 lipca to limit wynosi 10 000zł sprzedaży do końca roku. Zwolnienia nie stosuje się jednak jeśli podatnik w poprzednim roku już był zobowiązany do ewidencjonowania lub przestał spełniać warunki do zwolnienia z niego.
2. podatnicy rozpoczynający po dniu 31 grudnia 2023 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł;
3. Podatnicy, którzy dokonują dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymienionych w części I załącznika do rozporządzenia, w przypadku gdy udział sprzedaży z tytułu czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymienionych w części I załącznika do rozporządzenia, w całkowitej sprzedaży podatnika dokonanej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, zwany dalej “udziałem procentowym sprzedaży”, był w poprzednim roku podatkowym wyższy niż 80%.
4. Podatnicy, którzy w 2024 r. rozpoczęli sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowanych jeżeli przewidywany udział procentowy sprzedaży:
5. za okres pierwszych sześciu miesięcy sprzedaży będzie wyższy niż 80%
6. za okres do końca roku w przypadku gdy okres prowadzenia sprzedaży jest krótszy niż 6 miesięcy będzie wyższy niż 80%

Powyższe oznacza, iż jeśli wartość sprzedaży (przychodów z najmu) przekroczy w 2024 r. 20 tys. zł, proporcjonalnie do czasu prowadzenia takiej sprzedaży, to wystąpi obowiązek prowadzenia ewidencji za pomocą kasy rejestrującej.

WAŻNE: należy pamiętać, iż limity sprzedaży dotyczące kas rejestrujących oraz limit podmiotowego zwolnienia z VAT są ROZŁĄCZNE. Oznacza to, iż niezależnie od statusu podatnika VAT czynnego lub podatnika VAT biernego, przepisy dotyczące obowiązku kasy rejestrującej będą Cię obowiązywać.

Przykład 1

Tomasz Kowalski, będący przedsiębiorcą dokonującym sprzedaży na rzecz innych podmiotów gospodarczych od 1 stycznia 2024 r. oraz wynajmuje pokój w swoim mieszkaniu studentom od 5 lipca 2024 r. Zobowiązany będzie do rozpoczęcia ewidencji za pomocą kasy rejestrującej jeśli przychody z najmu przekroczą do końca roku:

20 000 zł * (179/365) = 9808,22 zł

Wyjątkową sytuacją będzie taka, w której najem dokumentowany będzie w całości fakturą. Czynność ta znajduje się w 1szej części (poz. 25) załącznika do rozporządzenia jako czynność zwolniona z ewidencji. Jednocześnie, gdy przedsiębiorca będzie prowadzić będzie równolegle inną sprzedaż niezwolnioną osobom fizycznym to wystąpi konieczność obliczenia proporcji, zgodnie z art. 3 ust. 3.

Przykład 2

Przedsiębiorca wynajmuje mieszkania , i transakcje te ewidencjonowane są fakturami. Jednocześnie prowadzi sprzedaż osobom fizycznym nieprowadzącym działalności. Obydwa rodzaje transakcji przeprowadzał w 2023 r. Wartość sprzedaży (przychody), z najmu wyniosły 81 tys. zł a z pozostałej działalności 20 tys. zł. Udział sprzedaży zwolnionej wynosi 81/(81+20) = 80,20%. Oznacza to, iż przedsiębiorca nie będzie musiał rozpocząć ewidencji za pomocą kasy rejestrującej.

Modyfikując przykład 2, jeśli przedsiębiorca rozpocząłby taką działalność w 2024 to będzie musiał przewidzieć czy udział przychodów z najmu przekraczać będzie 80% czy nie.

Oprócz ewidencjonowania najmu fakturą, metodą skorzystania ze zwolnienia  jest dokonywanie przez najemcę wpłat za wynajmowaną nieruchomość na konto bankowe, SKOK-owe lub przez pocztę. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest to że taki przelew czy przekaz pocztowy powinien być właściwie opisany. Z ewidencji i dokumentów wynikać musi jasno, iż zapłata dotyczy KONKRETNIE wynajmu.

Przykład 3

Karolina Kowalska wynajmuje pokój na ul. Zamkowej 11/24 za który co miesiąc płaci przelewem na konto wynajmującego – Adama Nowaka. W tytule przelewu wpisuje ,, Wynajem pokoju, Zamkowa 11/24”. Zgodnie z rozporządzeniem czynność ta zwolniona jest z ewidencji za pomocą kasy rejestrującej przez Adama Nowaka.

W przypadku gdy przelew nie będzie właściwie opisany to z innych dokumentów, zgodnie z tekstem przepisu, wynikać musi ,iż przekaz tych środków dotyczy najmu. Dokumentacją taką może być np. umowa najmu w której zawarte są dane najemcy oraz potwierdzenie przelewu otrzymanego, na którym dane pokrywają się z tymi z umowy najmu.

Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114