Uchwalona przez Sejm nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych wprowadza formalną definicję, według której udostępnianie lokali na okres krótszy niż 30 dni stanowi usługę hotelarską. Wśród osób udostępniających lokale na doby natychmiast pojawiło się pytanie, jak relacja najem krótkoterminowy a usługi hotelarskie wpłynie na prawo do rozliczania przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5% i czy urzędy skarbowe nie zyskają pretekstu do masowego przekwalifikowywania takiego wynajmu w pozarolniczą działalność gospodarczą.

Nowelizacja przepisów a najem krótkoterminowy a usługi hotelarskie

Uchwalona 8 października 2026 r. nowelizacja doprecyzowuje pojęcie usług hotelarskich, definiując je jako „krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych”. Celem projektodawców jest przede wszystkim uszczelnienie rynku turystycznego i ułatwienie gminom prowadzenia ewidencji obiektów noclegowych. Z perspektywy prawa podatkowego nowelizacja nie zmienia wprawdzie bezpośrednio przepisów ustawy o PIT, jednak twierdzenie, że nie wywoła ona żadnych skutków podatkowych, byłoby nadmiernym uproszczeniem.

Definicja usług hotelarskich oddziałuje na otoczenie regulacyjne w co najmniej trzech obszarach: na gruncie podatku VAT, w klasyfikacji statystycznej PKWiU oraz w sferze obowiązków administracyjnych. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania (klasyfikowane zasadniczo w grupowaniu PKWiU 55.20) podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT. Choć osoby fizyczne wynajmujące lokale mogą co do zasady korzystać ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł rocznie (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), to sztywne przypisanie najmu poniżej 30 dni do reżimu hotelarskiego zwiększa presję na weryfikację ewidencji obrotu, limitów zwolnienia oraz konieczności instalacji kas fiskalnych przy określonych usługach towarzyszących. Dodatkowo właściciele lokali zostają objęci wymogiem formalnego zgłoszenia do gminnego rejestru innych obiektów świadczących usługi hotelarskie.

W podatku dochodowym (PIT) kluczowe znaczenie ma uchwała składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). NSA potwierdził w niej autonomię podatnika: to właściciel decyduje, czy wprowadza nieruchomość do majątku firmowego. Uchwała ta stanowi mocną barierę przed automatycznym kwalifikowaniem najmu na doby do działalności gospodarczej. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć: uchwała NSA nie stworzyła absolutnego immunitetu dla każdego wynajmującego. Urzędy skarbowe nadal dysponują autonomiczną definicją działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i w toku kontroli badają całokształt okoliczności faktycznych danego przypadku.

Orzecznictwo sądów i interpretacje dyrektora KIS w praktyce

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach konsekwentnie przyjmuje, że udostępnianie prywatnych lokali mieszkalnych czy domków rekreacyjnych turystom na krótkie okresy mieści się w źródle przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny opodatkowany ryczałtem 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki). Warunkiem kluczowym w analizowanych stanach faktycznych pozostaje jednak brak świadczenia dodatkowych usług typowo hotelowych w trakcie pobytu gości, takich jak codzienne sprzątanie, recepcja, serwowanie posiłków czy organizacja wycieczek.

Jednocześnie orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że granica między zarządem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą nie jest wyznaczana jednym parametrem. W wyroku z 11 sierpnia 2023 r. (sygn. akt II FSK 88/21) NSA zaakcentował konieczność analizy ekonomicznej rzeczywistości i rygoru dowodowego, zwracając uwagę m.in. na brak rozliczania kosztów i amortyzacji. Z kolei w wyroku z 24 maja 2024 r. (sygn. akt II FSK 364/22) sąd przypomniał, że wejście w sferę działalności gospodarczej następuje wówczas, gdy działania podatnika zyskują zorganizowany, wysoce profesjonalny i powtarzalny charakter, przekraczający standardowe czerpanie pożytków z własnego majątku.

Jak ocenić najem krótkoterminowy a usługi hotelarskie w razie kontroli

Praktyka postępowań podatkowych pokazuje, że organy skarbowe oceniają cały model biznesowy podatnika, a nie wyłącznie formalne oświadczenie o niewprowadzaniu lokali do ewidencji środków trwałych. W sytuacji, gdy podatnik dysponuje kilkoma lokalami, korzysta z zewnętrznych operatorów zarządzających, zatrudnia personel sprzątający lub oferuje świadczenia dodatkowe, urząd może dowodzić spełnienia przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: zorganizowania, ciągłości i zarobkowego charakteru działalności prowadzonej we własnym imieniu i na własny rachunek.

Istotnym czynnikiem potęgującym ryzyko kontroli jest wejście w życie unijnej dyrektywy DAC7. Raportowanie platform cyfrowych (takich jak Booking.com, Airbnb czy Vrbo) dostarcza Krajowej Administracji Skarbowej precyzyjnych danych o liczbie dokonanych transakcji, kwotach wypłat oraz identyfikatorach oferowanych obiektów. Wymiana tych informacji rodzi konsekwencje wielowymiarowe: nie ogranicza się wyłącznie do sporu o kwalifikację do działalności gospodarczej w PIT- czyli to o czy prowadzisz najem krótkoterminowy czy usługi hotelarskie – ale obejmuje weryfikację prawidłowości deklarowanych przychodów (w tym opodatkowania kwot brutto przed potrąceniem prowizji platform), kontrolę przekroczenia limitu 200 tys. zł zwolnienia z VAT, a także weryfikację poboru opłaty miejscowej czy uzdrowiskowej na rzecz właściwych gmin.

Z tego względu osoby prowadzące najem krótkoterminowy powinny dokonać analizy swojego schematu prowadzonej działalności – my zachęcamy żeby taka analiza dokonana była wraz z doradcą podatkowym. O ile właściciel 1 lub 2 lokali, obsługujący najem osobiście i bez świadczeń towarzyszących, zachowuje solidne argumenty obronne oparte na uchwale II FPS 1/21, o tyle w przypadku większej liczby nieruchomości lub rozbudowanej obsługi optymalnym zabezpieczeniem staje się uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej dyrektora KIS. Wniosek przygotowany przez doradcę podatkowego Spółki Eres pozwala precyzyjnie opisać stan faktyczny i uzyskać prawną ochronę wynikającą z art. 14k Ordynacji podatkowej.