4-11-2025 Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114

Transakcje sprzedaży (zakupu) nieruchomości wiązać może się z występowaniem znacznych obciążeń podatkowych zarówno w podatku CIT, VAT jak i PCC.

Uniwersalny plan działania – co możemy dla Ciebie zrobić

Artykuł ten opisze szereg sytuacji – o postępującym stopniu skomplikowania. Już teraz wiedz co możemy dla Ciebie – jako spółka doradztwa podatkowego – zrobić:

KROK 1 – analiza dokumentacji

Uzyskanie pełnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości w kontekście VAT tzn: Faktury zakupu, protokoły odbioru nieruchomości, nakłady ulepszające, sprawdzenie terminów ustawowych

Weryfikacja prawa do odliczenia od faktur i innych dokumentów oraz jaka część podlega korekcie 10 letniej

KROK 2 – wyliczenia VAT/CIT/PCC i sporządzenia opinii dotyczącej metody opodatkowania zgodnie z polskim prawem podatkowym

Obliczenie podstawy opodatkowania, podstawę korekty, dopasowanie stawki, ile pozostało okresów do 10 lat, jaką kwotę zwróci kupujący w przypadku zastosowania zwolnienia przedmiotowego

Analiza porównawcza twoich obciążeń podatkowych w kontekście skorzystania ze zwolnienia lub nie, dotychczasowych odliczeń i wyboru PCC (jeśli nie zastosowany zostanie VAT)

Analiza porównawcza skutków finansowych i operacyjnych w kontekście cashflow, kosztów dalszej obsługi prawnej

Potencjalne ESCROW – część ceny sprzedaży zostanie zdeponowana w celu pokrycia ewentualnych roszczeń związanych z korektą VAT

KROK 3 – konsultacja biznesowa

Symulacja kosztów w różnych scenariuszach, podział kosztów między strony, dopasowanie zapisów umowy

Skonstruowanie linii negocjacyjnej z drugą stroną transakcji – opracowanie opisu ryzyka, kosztów i korzyści dla ciebie jako klienta

KROK 4 – czynności administracyjne, reprezentacja i dalsza obsługa twojej transakcjia

Sporządzenie wniosku o interpretację indywidualną lub nawet wniosek o wspólną interpretację – czyli składasz ją razem wraz z kontrahentem – do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w kontekście opodatkowania CIT/VAT/PCC

Reprezentacja przed organami podatkowymi – zarówno na etapie występowania o interpretacje i ewentualnej dalszej drogi w celu złożenia wyjaśnień.

Współpraca z zaufaną kancelarią prawniczą – kompleksowa obsługa prawna na polu wielu gałęzi prawa

Symulacja nr. 1 – prosta transakcja zakupu nieruchomości między polskimi kontrahentami

Kontrahent A – polska osoba prawna i czynny podatnik VAT – kupuje nieruchomość niemieszkalną od kontrahenta B – polskiego czynnego podatnika VAT – kwota netto 10 MLN PLN

Kontrahent B zakupił nieruchomość za 7 MLN netto – w ramach pierwszego zasiedlenia – w 2020 r. Od tego zakupu odliczył VAT w całości. Roczna stawka amortyzacji – 2,5%.

Jak opodatkować tę sprzedaż na gruncie CIT i VAT?

Sprzedający

CIT – za przychód uznaje kwotę otrzymaną od kontrahenta A w kwocie netto – 10 mln PLN.

Podatek do zapłaty – 19%* (10 MLN-(7MLN*5*2,5%) = 1,74 MLN zł

VAT – nalicza VAT od wartości sprzedaży – 10 MLN * 23% = 2,3 MLN zł. Obecnie płaci ten podatek. Ale w 2020 odliczył podatek od 7MLN co oznacza że rzeczywisty „ciężar” na tej transakcji = (10-7) * 0,23 = 0,69 MLN

Kupujący

CIT– koszt 10 MLN – ale przy założeniu amortyzacji 40 lat to w koszty roku 2025 zaliczone zostanie 0,25 MLN – ta kwota pomniejszy zobowiązanie za rok 2025.

VAT – odlicza 2,3 MLN – w tym okresie zmniejszy to jego zobowiązanie z tyt. VAT o tę kwotę.

Ta symulacja to klasyczny – prosty – mechanizm – sprzedający rozlicza przychód i koszt ( w formie odpisów amortyzacyjnych) zakupu nieruchomości co daje dochód do opodatkowania. Kupujący nie wlicza wartości zakupu w bieżące koszty – wybiera natomiast okres amortyzacji i corocznie dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Na gruncie VAT sprzedający w 2020 odliczył VAT – teraz w 2025 będzie musiał zapłacić do US 2,3 MLN. Kupujący natomiast rozpozna tę kwotę jako podatek naliczony w okresie rozliczenia dotyczącego tego zakupu.

Symulacja nr. 2 – Dwóch polskich kontrahentów i brak VAT przy sprzedaży w 2025 r.

Kontrahent A – polska osoba prawna i czynny podatnik VAT – kupuje nieruchomość niemieszkalną od kontrahenta B – polskiego czynnego podatnika VAT – kwota netto 10 MLN PLN

Kontrahent B zakupił nieruchomość wtedy za 7 MLN netto – w ramach pierwszego zasiedlenia – w 2020 r. Od tego zakupu odliczył VAT w całości. Okres amortyzacji ustalony na 40 lat.

Kontrahent A nie chce opodatkowywać tej transakcji – chce zapłacić podatek PCC a nie VAT.

Sprzedający

CIT – za przychód uznaje kwotę otrzymaną od kontrahenta A w kwocie netto – 10 mln PLN.

Podatek do zapłaty – 19%* (10 MLN-(7MLN*5*2,5%) = 1,74 MLN zł

VAT – nalicza od wartości sprzedaży i koryguje o okres który minął od zakupu. Korekta = 23% * 7MLN * 5/10 (2025-2020/10) = 805 tys. PLN – tyle sprzedający zwraca do urzędu.

Kupujący

CIT– koszt 10 MLN – ale przy założeniu amortyzacji 40 lat to w koszty roku 2025 zaliczone zostanie 0,25 MLN – ta kwota pomniejszy zobowiązanie za rok 2025.

VAT – zwolnione z opodatkowania VATEM – zamiast tego PCC – 2% od 10MLN = 200 tys. PLN

Druga symulacja to wariant specyficzny – podatnik kupujący woli rozliczyć się na gruncie PCC – zamiast VAT . Taka sytuacja może mieć miejsce np. wskutek mniejszej płynności finansowej – łatwiej mu zapłacić 200 tys. a nie 2,3 MLN. Podatnikowi sprzedającemu mniej się to opłaca – finalnie musi zapłacić 805 tys. w VATcie a nie 690 tys.( przy uproszczeniu że całą kwotę w wariancie 1szym mógł zarówno odliczyć w danym okresie i naliczyć).

Symulacja nr. 3 – rozwiązania kompromisowe

Kontrahent A – polska osoba prawna i czynny podatnik VAT – kupuje nieruchomość niemieszkalną od kontrahenta B –czynnego podatnika VAT – kwota 10 MLN

Kontrahent B zakupił nieruchomość za 7 MLN – w ramach pierwszego zasiedlenia – w 2020 r. Od tego zakupu odliczył VAT w całości. Okres amortyzacji ustalony na 10 lat. B co roku dokonuje korekty VAT w ramach 10 letniego okresu korekty- do tej pory nieruchomość służyła tylko sprzedaży opodatkowanej.

B nie dokonywał nakładów na nieruchomość – ale jest przekonany że transakcja w 2025 podlega VAT.

Kontrahent A nie mając świadomości podpisał umowę z określoną ceną – bez wyszczególnienia VAT.

Kontrahent A nie chce opodatkowywać tej transakcji – chce zapłacić podatek PCC a nie VAT.

Kontrahent B nie chce PCC – bo wiąże się to z obowiązkiem dokonania korekt.

To jest najbardziej skomplikowany przykład a jego rozwiązań jest parę – w zależności od tolerancji na ryzyko obydwu stron, ich płynności finansowej oraz założonego pułapu kosztów/przychodów które chcą osiągnąć. Poniżej przedstawiamy 4 warianty:

Wariant kompromisowy – „pół na pół” – obie strony ponoszą koszt VAT „po pół”

Wariant Kompromisowy – proporcjonalny – dodatkowy koszt dla A i B taki sam jak przy PCC – po 200 tys. „na głowę”

Wariant Kompromisowy „pół na pół”

Założenia:

Cena sprzedaży: 10 MLN

Strony wybierają VAT – żeby B uniknął korekty – straty 805 tys. Jednocześnie kupujący kupuje po cenie niższej – obie strony „finansują” połowę wartości korekty – po 402 500 zł. Podatnik A może odliczyć VAT ale rozwiązanie wymaga od podatnika A większej płynności finansowej

Cena netto = 10 000 000 – 402 500 = 9 597 500

VAT = 23% * 9 597 500 = 2 207 425

Cena Brutto = 9 597 500 + 2 207 425 = 11 804 925

Koszt A = 9 597 500

Podatnik A godzi się na obowiązki podatnika VAT w zamian za cenę niższą o 402,5 tys.

Wariant Kompromisowy Proporcjonalny

Wariant ten pozwala na rozliczenie „straty” proporcjonalnie do potencjalnych dodatkowych kosztów podatkowych jakie ponosi podatnik w przypadku wyboru opcji bardziej opłacalnej kosztowo (PCC dla A i VAT dla B)

A: wolałby PCC, bo wtedy jego koszt to 200 tys. (a nie 0, ale wymaga finansowania VAT-u).

B: wolałby VAT, bo przy PCC traci 805 tys.

W takim wypadku strony ustalają cenę netto niższą od 10 MLN – ale opodatkowaną VAT żeby Podatnik B mógł uniknąć korekty. Jednocześnie podatnik A „zyskuje” te 200 tys. w zamian za obowiązki podatnika VAT. Kalkulacja:

Cena netto: 9 800 000 – czyli cena netto pomniejszona o 200 tys. PCC który podatnik A by płacił przy braku VAT

VAT = 2 254 000 PLN

Cena brutto = 12 054 000 PLN

B nie ma korekty – nie traci na VAT – ale przychód mniejszy o 200 tys. zł.

Koniec końców A płaci netto mniej ale jest podatnikiem VAT – co oznacza obowiązki.

Poniższa tabela przedstawia finalne porównanie wszystkich wariantów:

Wariant	Cena netto	VAT (23%)	Cena brutto	Realny koszt A (po odliczeniu VAT)	Zysk/strata  dla podatnika A	Zysk/strata  dla podatnika B	Korekta VAT B
VAT (bez kompromisu)	10 000 000	2 300 000	12 300 000	10 000 000	0 PLN	0	brak
PCC (bez VAT)	10 000 000	–	10 000 000	10 200 000 (z PCC)	– 200 000 – PCC	– 805 000 – VAT	805 000
Kompromis „pół na pół”	9 597 500	2 207 425	11 804 925	9 597 500	+ 402 500 – VAT	– 402 500 – VAT	brak
Kompromis proporcjonalny	9 800 000	2 254 000	12 054 000	9 800 000	+ 200 000 – VAT	– 200 000	brak

Przy każdej transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości – i innych przy których różnice w rozrachunkach z urzędem będą znaczne – należy dokonać wielopoziomowej analizy zysków, strat i ryzyk podatkowych.

Nasza spółka może Tobie w tym pomóc – wraz z kompleksową obsługą prawną dzięki współpracy z zaprzyjaźnioną kancelarią prawną. Jednocześnie warto zlecić obsługę transakcji bo ewentualne problemy zarówno podatkowe i prawne mogą być poważne.

Umów się: Umów się – Eres Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114