27-11-2025
Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114

1. Wstęp

W trakcie prowadzenia firmy zdarzają się sytuacje w których dokonujesz inwestycji – nakładów- na rzecz która do ciebie nie należy, ale np. ją wynajmujesz – jest to tzw. inwestycja w OBCYM środku trwałym – często są to nakłady na mieszkanie które wynajmujesz od właściciela aby samemu potem je wynajmować np. turystom.

W takiej sytuacji pojawia się kwestia amortyzacji takiej inwestycji – zarówno na polu podatkowym jak i rachunkowym – ten temat omawia poniższy artykuł.

O tym czym jest „klasyczna” amortyzacja bilansowa i podatkowa przeczytasz tutaj:

amortyzacja bilansowa i podatkowa

amortyzacja bilansowa i podatkowa nieruchomości

Co możemy dla Ciebie zrobić w tej kwestii:

Doradca podatkowy dokona analizy przepisów prawa podatkowego dotyczącego tej kwestii oraz orzecznictwa organów

Jeśli zajdzie taka potrzeba doradca podatkowy będzie reprezentować Ciebie przed organem podatkowym lub w przypadku zaskarżenia interpretacji – przed sądem administracyjnym

Oferujemy również kompleksową obsługę księgową wszystkich operacji gospodarczych związanych z tego rodzaju inwestycjami

2. Czym jest inwestycja w obcym środku trwałym

Zgodnie z art. 16 a. ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 1426) oraz art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 1366) amortyzacji podlegają – niezależnie od przewidywanego okresu używania – przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych.

Jak można zauważyć ustawa nie definiuje pojęcia „inwestycji w obcych środkach trwałych”. Oznacza to, że w celu określenia czy coś jest inwestycją w obcym środku trwałym należy odnieść się do linii interpretacyjnej wypracowanej w interpretacjach i wyrokach organów podatkowych i administracyjnych oraz literaturze przedmiotu.

Za inwestycje w obcych środkach trwałych uznać można m.in. nakłady poniesione w wykorzystywanym na potrzeby własnej działalności w obiekcie (budynek/lokal), którego dany podatnik nie jest właścicielem, ale użytkuje go na podstawie stosownego tytułu prawnego. Nakłady te to z reguły ogół kosztów, jakie podatnik ponosi na przystosowanie użytkowanego obiektu do stanu zdatnego do używania (wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2006 r., sygn. Akt III SA/ Wa 12/05).

Dodatkowo wskazać można elementy definicyjne takie jak:

Poniesienie nakładów wiążących się z ulepszeniem obiektu, który nie jest własnością podatnika poprzez jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację; (Interpretacja indywidualna DKIS z 14 maja 2024 r. „Skutki podatkowe nakładów na prace wykończeniowe w wynajmowanej powierzchni biurowej” sygn. 0114-KDIP2-1.4010.135.2024.2.MR1)

poniesienie nakładów, które powodują wzrost wartości użytkowej obiektu w stosunku do jego wartości z dnia przyjęcia do używania; (por. W. Dmoch (w:) Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck 2003, s. 375, A. Gomułowicz (w:) A. Gomułowicz, J. Małecki, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC 2003, s. 334).

W literaturze przedmiotu podnosi się również, że inwestycją w obcym środku trwałym może być jedynie taki nakład, który czyniony jest w obiekcie, który w momencie dokonywania tychże nakładów jest środkiem trwałym, czyli zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT przedmiotem stanowiącym czyjąś własność lub współwłasność, nabytym lub wytworzonym w jego zakresie, kompletnym i zdatnym do użytku w dniu przyjęcia do używania (por. M. Zieliński, Wykładnia prawa. Zasady. Reguły. Wskazówki, Warszawa 2002, s. 203-205).

Spółka ABC zajmuje się wynajmem mieszkań na najem krótkoterminowy osobom fizycznym. Mieszkania nie należą do spółki ABC – ta korzysta z nich na podstawie umowy długoterminowej z podmiotem XYZ.

Spółka ABC – za zgodą XYZ – wyburzyła starą – podpleśniałą – ściankę działową w mieszkaniu i w zamian zamontowała ogromne szklane drzwi przesuwne – kwota faktury za drzwi i ich montaż to 30 000 tys. netto.

Przesłanki:

Nieruchomość nie jest własnością ABC – jest to zatem obcy środek trwały

Wstawienie drzwi stanowi przebudowę mieszkania – w znaczący sposób zmieniona jest właściwość użytkowa

Drzwi w znaczącym stopniu zwiększają wartość obiektu

W momencie poniesienia inwestycji nieruchomość przyjęta była do użytku przez XYZ jako jego własność

Zgodnie z powyższym zakup i montaż drzwi stanowić będzie inwestycję w obcym środku trwałym.

3. Jak amortyzować inwestycje w obcym środku trwałym – ujęcie bilansowe i podatkowe

Inwestycje w obcym środku trwałym należy amortyzować zarówno podatkowo i bilansowo – metody, czas trwania amortyzacji oraz przyjęte stawki mogą się różnić w poszczególnych metodach

3.1. Jak amortyzować bilansowo inwestycje w obcym środku trwałym?

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (UoR) (Dz.U z 2025 r. poz. 1218) Odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych od środka trwałego dokonuje się drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania, a jej zakończenie – nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego. Przy ustalaniu okresu amortyzacji i rocznej stawki amortyzacyjnej uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego.

Powyższe oznacza, że UoR nie ustala odgórnego okresu amortyzacji inwestycji w obcym ŚT. Warto mieć jednak na uwadze, że okres ekonomicznej użyteczności w przypadku użytkowania obcego środku trwałego oznaczać będzie de facto okres w którym ten środek trwały wydany będzie TOBIE do użytkowania. W praktyce będzie to np. okres trwania umowy najmu nieruchomości.

3.2. Jak amortyzować podatkowo inwestycje w obcym środku trwałym?

Zgodnie z art. 16h ustawy o CIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Podatnik dokonuje wyboru jednej z metod amortyzacji (liniowa, jednorazowa , degresywna i indywidualna) poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

W przypadku inwestycji w obcym środku trwałym – podobnie jak przy amortyzacji bilansowej – o stawce amortyzacyjnej decydować będzie okres trwania umowy użyczenia (najmu) pomiędzy właścicielem środka trwałego a użytkującym. Warto pamiętać jednak, że indywidualnie ustalona stawka nie może być większa niż ustawowo wskazana.

3.3. Amortyzacja podatkowa inwestycji w lokal mieszkalny

Bardzo często inwestycje w obcym środku trwałym przybierają formę nakładów na mieszkanie które przedsiębiorca wynajmuje od innego podmiotu w celu dalszego najmu np. osobom fizycznym. W celu przystosowania takiego lokalu do potrzeb klientów podmiot dokonuje zmian w danym mieszkaniu – burzy ścianki, montuje nowe urządzenia AGD, wstawia drzwi przesuwne etc. Pojawia się zatem pytanie – w jaki sposób podatkowo rozliczyć tego typu nakłady.

Na wstępie należy zaznaczyć, że nie funkcjonuje w tej kwestii jednolita linia orzecznicza sądów – dla podatnika oznacza to ryzyko, że dany organ podatkowy dokona kontroli oraz wezwie do opłacenia należnego – w mniemaniu organu – zobowiązania podatkowego.

W najnowszym wyroku w tej sprawie – wyroku WSA w Gliwicach z dnia 15 października (sygn. I SA/GI 473/25) sąd przychylił się do interpretacji podatniczki która zaskarżyła interpretację DKIS stanowiącą że ta nie może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od inwestycji w obcym środku trwałym będącym lokalem mieszkalnym. Sąd wskazał, że :

Sąd w tym samym wyroku bezpośrednio odniósł się do wyroków sądów administracyjnych które przepisy o amortyzacji interpretowały profiskalnie – na korzyść organów podatkowych. Gliwicki sąd wskazał, że :
Przykładami takich wyroków/interpretacji niekorzystnych dla podatników są:

Wyrok WSA w Krakowie z 18 lipca 2023 r. (sygn. I SA/Kr 429/23);

Wyrok WSA w Poznaniu z 11 kwietnia 2024 r. (sygn. akt I SA/Po 39/24);

Interpretacja indywidualna DKIS z 15 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1 1.4010.40.2023.2.AND);

Interpretacja Indywidualna DKIS z 10 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.156.2024.1.DK).

Problematyczne dla podatników jest to, że wyroków korzystnych jest zdecydowanie mniej niż tych niekorzystnych – nie wspominając, że linia orzecznicza DKIS jest jednolita – co ma również sens – organowi temu zależy na większej ilości przychodów z podatków.

Czemu to ważne? Zakładając niekorzystną dla podatnika interpretację przepisów ten nie może w poczet kosztów podatkowych – zmniejszających podstawę opodatkowania – zaliczać kwot poniesionych na nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym – mieszkaniu. Oznacza to ZNACZĄCE obniżenie opłacalności takiego przedsięwzięcia inwestycyjnego – ze względu na wyższe koszty podatkowe.

Jest jednak nadzieja – sądy nie są jednolite w swoim orzecznictwie a więc istnieje szansa na odmienną interpretację organu podatkowego – zachęcamy więc do podjęcia współpracy z jednym z naszych doradców podatkowych w celu wystąpienia do organu podatkowego i dalszej reprezentacji przed organami.

Opracował: Mikołaj Sadowski, mikosadowski@eres.pl , tel. kom.+48 571-600-114