2023-11-21

Ten artykuł poświęcony jest zagadnieniu rozliczeń VAT przy okazji zakupu i sprzedaży mieszkania na handel tzw. flipowania. Poruszone obszary tego zagadnienia to :

• Podatnik VAT w handlu mieszkaniami

• Transakcje wtórne na rynku mieszkaniowym w świetle podatku VAT.

• Stawki Podatku VAT od transakcji sprzedaży mieszkania przy pierwszym zasiedleniu

1. Podatnik VAT w handlu mieszkaniami

Zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) zwany dalej ustawą o VAT , podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza z kolei , zgodnie z ust. 2, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe zapisy oznaczają iż opodatkowaniu podatkiem VAT nie podlegają osoby których działalność nie ma cech działalności producentów , handlowców lub usługodawców. Opodatkowaniu nie podlega natomiast sprzedaż prywatnego majątku. Przy takim ujęciu przepisów stwierdzić można iż zakupienie mieszkania w celu dokonania jego sprzedaży tzw. flipowanie, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT

2. Transakcje wtórne na rynku mieszkaniowym w świetle podatku VAT

   • Typowe zwolnienie z podatku VAT przy flipach.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z podatku zwolniona jest dostawa budynków, budowli z wyjątkiem gdy :

1. a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

To zwolnienie jest najbardziej popularnym stosowanym w przypadku transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości. Określenie ,,zasiedlenie” pojawiające się w przepisie oznacza użytkowanie obiektu w dowolny sposób. Nie jest to określenie tożsame z osiedleniem czy zamieszkaniem , gdyż obejmuje szerszy zakres czynności. Ustawa o Vat , zgodnie z art. 2 pkt .14 , ,, pierwsze zasiedlenie” definiuje jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. a) wybudowaniu lub

2. b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W polskiej ustawie, jak wymieniono wyżej , wspomniane jest ,,ulepszenie”. Zgodnie jednak z dyrektywą Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. 2006, L 347, s. 1, zwanej dalej „dyrektywą VAT”) działaniem uzasadniającym ponowne opodatkowanie VAT-em w związku z ponownym pierwszym zasiedleniem jest nie ,,ULEPSZENIE” a ,,PRZEBUDOWA”. Taką też wykładnię odnaleźć można w Wyroku TSUE z 16/11/2017 C-308/16.

W mojej ocenie oznacza to zatem ,że art.2 pkt pkt 14b niezgodny jest z dyrektywą i w konsekwencji wydatki polegające na ,,ulepszenie” niebędące ,,przebudową” która oznacza iż budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia, nie ,mogą być podstawą do opodatkowania dostawy budynków i budowli zgodnie z art. 43 ust . 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Upraszczając : używanie obiektu powoduje jego zasiedlenie. Nieistotnym w uznaniu zasiedlenia jest to kto jest właścicielem danej nieruchomości. Oznacza to iż np. najemca zasiedla mieszkanie w którym mieszka pomimo iż nie jest jego właścicielem.

,,Pierwsze zasiedlenie” teoretycznie może mieć miejsce nieokreśloną liczbę razy, w przypadku dokonywania wielokrotnych przebudów (nie ulepszeń!). Sprzedaż takiego lokalu opodatkowana będzie zatem ponownie wyżej wspomnianymi stawkami VAT.

Kolejny problem pojawia się również dzięki orzecznictwu DKIS. Organ ten , dotychczasowo, odnosił się do definicji zawartych w ustawie o VAT, posługując się sformułowaniami ,,ulepszenie” oraz ,,wartość początkowa” które pojawiają się w art. 2 pkt. 14 ustawy. Sformułowania te odnoszą się wyłącznie do środków trwałych , nie do towarów handlowych , opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, iż nawet jeśli poniesiono by nakłady o 100% wartości ceny na przebudowę to taki budynek nie staje się nowym i niezasiedlonym budynkiem w rozumieniu ustawy o VAT i sprzedany powinien być ze zwolnieniem od podatku.

Jednak , jako że interpretacje DKIS zawsze mogą ulec zmianie, zalecamy uzyskanie interpretacji indywidualnej przed sprzedażą danego lokalu, w której organ potwierdzi(lub nie) czy mieszkanie sprzedane powinno być ze zwolnieniem od podatku, ze względu na charakter towaru handlowego i idącym za tym brakiem możliwości jego ulepszenia.

• Obligatoryjne zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z podatku zwalnia się również  dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Przepis ten mówi o sytuacji w której podatek został naliczony do ceny zakupionego obiektu ale obecny sprzedawca (a ówczesny nabywca) nie posiadał prawa do odliczenia podatku od swojego podatku należnego. Przykładowo :

Pan Tomasz dokonał zakupu mieszkania opodatkowanego 8% stawką VAT i wprowadził się do niego. Nieruchomość nie była przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie. Po roku Pan Tomasz postanowił się wyprowadzić i sprzedać ponownie mieszkanie. Nie przysługuje mu zatem zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednak przysługuje mu je zgodnie z art. 41 ust. 1 pkt 10a, ponieważ spełnione zostały następujące przesłanki :

– Podczas zakupu nie posiadał możliwości odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego

– Podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego

Pamiętać należy jednocześnie, iż  tu przykładowo Pan Tomasz, w każdym momencie może podjąć decyzję o prowadzeniu działalności gospodarczej, jak i również decyzję o byciu czynnym podatnikiem VAT, w konsekwencji czego nabyłby on  prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

• VAT przy sprzedaży wyposażenia

Mieszkania zazwyczaj sprzedawane są z wyposażeniem takim jak np. meble , zasłony , oświetlenie , elementy AGD np. lodówka. W przypadku gdy wyposażenie nie stanowi trwałej zabudowy , stanowiącej składową część mieszkania to sprzedaż tych elementów podlegać będzie opodatkowaniu VAT z właściwa stawką, w przeważającej większości  23%.

Zwolnienie z opodatkowania jest możliwe , jakkolwiek dość rzadko występujące, i ma miejsce w dwóch przypadkach :

1. Zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (zwolnienie podmiotowe)

Ust. 1 mówi, iż zwalnia się  od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Ust. 9 mów natomiast iż Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1. Wspomniany art. 5 to artykuł określający przedmioty opodatkowania VAT-em.

1. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Przepis ten stanowi, iż z podatku zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Wartym wskazania jest iż przepis zawierający się w art. 45 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie ma zastosowania ,,flipach” , gdyż osoby ich dokonujące są , zgodnie z art. 15 ustawy o VAT, opodatkowane tym podatkiem.

Zasadniczo , w przypadku sprzedaży dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, osoba sprzedająca zobowiązana jest do ewidencjonowania obrotu przy pomocy  kasy fiskalnej na ogólnych zasadach.

Sprzedaż mieszkania (dostawa nieruchomości)  jednak, zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. 2021 poz. 2442), a dokładniej poz. 35 tego załącznika, zwolniona jest z obowiązku zaewidencjonowania przy pomocy kasy fiskalnej.

Jednak dostawa wyposażenia mieszkania nie jest już od tego obowiązku zwolniona. Konsekwencją tego jest, że w przypadku sprzedaży mieszkania z wyposażeniem, przedsiębiorca sprzedający mieszkanie zobowiązany jest do wystawienia paragonu lub faktury za wyposażenie a cena sprzedawanego mieszkania, wskazana w akcje notarialnym pomniejszana jest o cenę tego wyposażenia.

Poza podatkowymi konsekwencjami, taka sytuacja może, przykładowo, negatywnie wpływać na kwotę otrzymywanego kredytu na zakup nieruchomości , gdyż banki nie mają w zwyczaju kredytować również wyposażenia.

3. Stawki Podatku VAT od transakcji sprzedaży mieszkania przy pierwszym zasiedleniu

W przypadku opodatkowania VAT-em transakcji sprzedaży mieszkań do czynienia możemy mieć z dwoma stawkami :

– stawka 8%

– stawka 23%

Stawkę 8% VAT-u stosuje się przy sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych gdy ich powierzchnia użytkowa nie przekracza:

1. 300 m² dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych

2. 150 m² dla lokali mieszkalnych

W przypadku powierzchni większej dla obu tych przypadków stosuje się stawki 8% i 23%.

Przykład 1

Sprzedawane jest mieszkanie o powierzchni 250 m² za 3 MLN zł netto. Cena brutto kształtować będzie się następująco :

– cena po naliczeniu VAT 8% = 150m²/250m² * 3 MLN * 8% = 144 000 zł brutto

– cena po naliczeniu VAT 23% = 100m²/250m² * 3MLN * 23% = 276 000 zł brutto

Cena łączna = 3 MLN + 144 000 + 276 000 = 3 420 000 zł.

Podsumowując, zagadnienie rozliczeń z tytułu podatku VAT od sprzedaży mieszkań i wyposażenia w nich zawartego jest dość skomplikowane, ze względu na nieścisłość przepisów i ,w określonych przypadkach, niezgodność z dyrektywą UE.

Autor: Mikołaj Sadowski, tel.kom.+48 571600113, e-mail: konsultacje@eres.pl

Umów się na konsultacje z doradcą podatkowym: https://eres.pl/konsultanci/